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부동산 대책과 관련한 문재인 정부의 고민이 깊어지는 모양이다. 이럴 때는 현 상황을 되짚어볼 필요가 있다. 알다시피 이명박·박근혜 정부에서 각각 수십차례의 부동산 규제완화책과 부양책이 쏟아졌다. 특히 최경환 전 부총리가 취임한 2014년 8월 이후 정부는 주택대출규제, 분양시장규제, 재건축규제를 일사천리로 풀었다. 온 국민이 돈을 빌려 분양시장과 재건축시장이라는 투기판에서 ‘돈 놓고 돈 따먹는 게임’을 하도록 만들었다. 그 결과 2015년과 2016년 2년 연속 사상 최대의 가계부채 폭증을 동반한 주택시장 활황세를 낳았다. 분양시장과 재건축시장을 축으로 해서 주변 집값까지 끌어올렸다. 지난해 ‘11·3대책’으로 이 상태를 조금 되돌렸으나 여전히 주택규제는 적정선을 훨씬 넘어 투기 조장 상태에 가깝다. 그렇다면 문재인 정부는 각종 규제를 2014년 8월 이전 수준으로 환원해 주택시장을 실수요시장으로 정상화해야 한다. 물론 한꺼번에 모두 되돌릴 수는 없다. 하지만 문재인 정부가 감세정책을 그 이전 상태로 환원하는 것을 기본 목표로 하듯이 부동산 규제도 그래야 마땅하다.

 

새 정부 출범 이후 서울 지역 아파트값이 급격히 오르면서 일부 단지에서는 두 달 새 1억원 이상의 시세 차액이 발생한 것으로 알려졌다. 사진은 지난 10일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본, 공사 중인 재건축 아파트 단지. 연합뉴스

 

이런 상황에서 상당수 언론들이 과열지역에 대해서만 ‘핀셋규제’를 하라고 주문한다. 지역별로 주택경기가 다르니 일견 그럴 듯하다. 하지만 그런 식의 국지적 대응이 매번 ‘풍선효과’를 낳았다. 지난해 발표된 ‘11·3대책’의 효과만 생각해봐도 그렇다. 정부는 당시에 핀셋규제를 하라는 주문에 따라 전국 37개 지역의 일부 분양시장 규제만 다시 묶었다. 재건축 규제는 손도 대지 않았다. 그 결과 열려 있는 빗장의 틈바구니로 투기 열기가 분출한 것이 최근의 집값 급등 현상이다.

 

그런데 똑같은 언론과 전문가들이 나서서 핀셋규제를 하라고 다시 주문하고 있다. 그러면서 규제를 너무 강하게 하면 풍선효과가 발생한다고 엄포를 놓는다. 지금까지 상황을 보면 풍선효과는 투기에너지가 규제 빈틈을 뚫고 나온 때문에 생겨난 것이지, 규제 빈틈만 제대로 메우면 생기지 않는다. 지금 언론들이 주문하는 핀셋규제라는 것은 실은 ‘찔끔규제’다. 투기 조장 모드를 그대로 두고 찔끔규제를 하면 몇 달 후 또다시 다른 곳에서 투기과열을 낳을 수 있다.

 

지금 투기세력들은 잠시 숨죽이며 문재인 정부를 간 보려 한다. 이번에 찔끔규제에 그친다면, 투기세력의 내성은 커질 것이다. 그러니 핀셋규제라는 프레임에 갇혀 대책 수위를 너무 한정하지 말기를 바란다. 특히 주택대출규제는 곧바로 2014년 8월 이전 수준으로 환원해야 한다. 주택대출규제는 기본적으로 금융건전성 규제다. 소득의 60%까지 빚 갚는 데 쓸 정도로 완화된 주택대출규제는 결코 바람직하지 않다. 이대로 가다가 집값이 하락하면 하우스푸어로 전락할 사람들이 크게 늘 수 있다. 다른 건 몰라도 주택대출규제마저 핀셋규제의 시각으로 접근해서는 안된다.

 

문재인 정부는 집값이 떨어지면서 일정한 충격이 발생할 경우 기득권 언론에 의해 덤터기를 쓸까봐 걱정한다. 문제는 박근혜 정부가 저질렀는데도 말이다. 그런 우려 때문에 필요한 정책을 제때 제대로 시행하지 못해서는 안된다. 현재의 과열양상을 감안할 때 웬만한 규제책으로는 주택시장이 금방 식지도 않는다. 외환위기나 2008년 경제위기와 같은 상황이 아니라면 정부가 정책 수위를 조절할 시간은 얼마든지 벌 수 있다. 따라서 덤터기 쓸 걱정보다는 투기세력에 우습게 보일 걱정을 하는 게 우선이다. 정 덤터기 쓸 게 걱정이라면, 이재명 성남시장이 취임 직후 ‘모라토리엄’을 선언했던 사례에서 힌트를 얻을 필요가 있다. 꼭 그 같은 충격요법을 쓰라는 게 아니다. 예를 들면, 방송사들이 중계하는 ‘국민과의 토론’을 통해 문 대통령이 직접 국민들의 이해를 구하면 좋겠다. 2015~2016년의 가계부채 증가액이 그 전 10년 평균에 비해 두 배 이상 늘어난 상황을 지속해서도, 지속할 수도 없음을 설득하기 바란다. 그리고 일정한 어려움이 따르더라도 주택가격을 점진적으로 하향 안정화하는 길이 한국 경제가 사는 길임을 설득하면 좋겠다. 평화적인 촛불혁명을 완수한 이 나라 국민들의 분별력을 믿어주기 바란다.

 

선대인 | 선대인경제연구소장

 

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Posted by KHross