2017년 상반기 주택매매가격 상승폭은 전년 동기간에 비해 커졌다. 특히 지역별로 재건축 호재, 개발 호재가 있는 서울, 부산 등을 중심으로 국지적 시장 과열이 나타났으며, 신규 분양시장의 청약경쟁률도 계속 높은 수준을 유지하고 있다. 절대적인 저금리와 풍부한 유동성이 주택시장 확장 요인으로 작용하고 있다. 3개월 내 현금화할 수 있는 단기유동성 증가율은 최근 몇 년간 장기 평균 증가율을 상회하고 있다. 단기유동성과 주택시장은 관계가 깊은데 특히 서울 강남 아파트 가격과 단기유동성의 관계는 뚜렷하게 나타난다.

 

이런 상황에서 최근 과열 우려가 있는 강남에서 다주택자와 20대 이하의 거래량 비중 증가폭이 커진 점은 눈여겨봐야 한다. 국토교통부 장관 취임식에서 지난 5월 강남 4구 주택매매거래량에서 3주택자 이상의 주택거래가 전년 동월에 비해 40% 이상 증가하고, 20대 이하의 거래량은 전년 동월에 비해 54% 증가했다고 밝혔다. 이는 국지적 시장 과열의 원인이 투기수요와 편법 증여 등을 통한 불건전한 자금과 행태에 기인하고 있을 가능성이 크다는 것을 의미한다. 이런 부분은 시장 안정을 저해하고 시장 질서를 교란하는 행위로 철저하게 조사·관리해야 한다.

 

기획재정부 이찬우 차관보가 19일 오전 정부서울청사 합동브리핑실에서 열린 주택시장 안정 대응방안 관련 관계부처 합동브리핑에서 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안을 발표하고 있다. 왼쪽부터 금융위원회 김용범 사무처장, 기재부 고형권 제1차관, 기재부 이찬우 차관보, 국토부 박선호 주택토지실장. 연합뉴스

 

특히 서울 강남과 같은 초과 수요의 시장에서는 토지공급 제약성으로 인해 주택공급만으로 주택 문제를 해결하기 힘들다. 이러한 현실에 편승해 단기매매 차익을 노린 투기성 자금이 시장을 교란시키지 않도록 시장 질서를 확립하는 등의 수요관리 대책이 우선돼야 한다. 또 1400조원에 이르는 가계부채와 금리 상승 가능성, 하반기부터 크게 증가할 준공물량 등의 잠재적 위험이 상존하는 상황에서 투기적 움직임에 따른 단기적이고 국지적인 붐은 향후 주택시장의 변동성을 증대시키는 요인이 되므로 이를 선제적으로 관리하는 것이 무엇보다 필요하다.

 

이런 차원에서 6·19 대책에서 불법 거래행위 현장점검 및 모니터링 강화를 통해 주택시장 질서를 확립하겠다는 의지를 강하게 표명한 점은 시의적절하다고 판단된다. 지속적으로 시장을 모니터링하면서 상황에 따라 투기과열지구 지정 등의 후속조치 시행 여부도 결정해야 할 것이다. 그리고 주택거래 시 자금조달 흐름을 파악하는 제도적 장치 마련과 단기매매 차익에 대한 세금을 강화하는 조치 등도 시장 건전성, 투명성 증대를 위한 보완책으로 진지하게 논의될 필요가 있다.

 

현재 주택시장에 국지적 과열 우려가 있는 가운데 금리 상승과 가계부채, 준공물량 증가 등 잠재적 위험이 존재한다. 투기성 자금과 불법적 거래행위가 시장 질서를 교란시켜 발생하는 단기적이고 국지적인 붐이 향후 주택시장 경착륙 요인으로 작용하지 않도록 적극적으로 관리하는 것이 필요하며, 지속적으로 주택시장이 실수요 중심으로 재편될 수 있도록 다양한 방안을 강구해야 한다.

 

박천규 | 국토연구원 부동산시장 연구센터장

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Posted by KHross