모든 제품은 생산되고 난 다음 연한이 지나갈수록 가치를 잃게 마련이다. 감가상각이 진행될수록 제품이 가지고 있던 본연의 가치가 없어지기 때문이다. 그런데 여기에 예외가 있다. 토지와 주택 등 부동산은 미래가치에 따라 작동한다. 서울의 아파트는 낡을수록 오히려 가격이 상승한다. 일부에서는 아파트가 더 빨리 낡을 수 있도록 유지관리를 게을리한다고 한다. 왜 이런 일이 생기는 것인가?

 

단독주택이 낡아 더 이상 살기 어렵게 되면, 허물고 다시 짓게 된다. 이 과정에서 발생하는 건축비용은 소유자의 몫이다. 이런 단독주택이 즐비했던 멋진 동네는 비용충당을 위한 다세대·다가구 밀집주택지로 전락된다. 결국 낡은 단독주택은 주거환경의 악화로 가격이 떨어지기 마련이다. 그런데 낡은 아파트를 ‘재건축’하는 경우 왜 가격이 더 올라갈까? 여기에는 용적률이라는 비밀이 숨어 있다.

 

 

재건축을 하는 경우 용적률이 증가된다. 국가는 낡은 아파트에 사는 국민의 안전을 도모하고 생활환경을 개선해 줄 의무가 있다. 따라서 국가는 미래 가치의 일부인 용적률을 증가시켜 줌으로써 재건축의 사업성을 보전하여 국민 주거환경이 개선되도록 한다. 증가된 용적률은 사유재산의 확대보다는 공적 자원의 지원 측면이 강하다. 이것이 재건축 사업의 핵심이다. 그런데 국가가 국민의 안전과 생활환경 보호를 위해 재건축 사업에 준 용적률이 일부 단지의 경우 돈벌이의 수단으로 이용되기도 했다. 재건축 사업을 하면 가구수가 증가되고 큰돈을 벌 수 있다는 인식이 확대됨에 따라 재건축의 필요성이 낮은 튼튼한 아파트들도 줄을 이어 동참하는 기현상이 벌어지고 있다.

 

하지만 도시에서 용적률이 증가하면, 도시는 과밀화되고 교통수요가 유발된다. 또 용적률과 같은 잠재적 개발 여력을 현 단계에서 모두 써버리면, 미래의 여건변화에 대응능력도 떨어진다. 향후 인구 감소 추세 등을 고려하면 선진국에서 고민하고 있는 도시축소 현상에의 대응도 과제가 된다. 이런 용적률 증가에 따른 여러 문제에도 불구하고, 꼭 필요한 재건축 사업은 주거 문제 해결을 위해 용적률 등 공적지원을 확대하여 사업을 촉진해야 한다.

 

문제는 재건축이 꼭 필요한 것인지 제대로 확인하는 것이다. 불행하게도 재건축 필요성을 검증하는 절차는 촘촘하지 않다. 지속적인 기준 완화로 현재 재건축 가능 연한은 40년에서 30년으로 완화되었고, 안전진단 절차는 신청만 하면 95% 이상 통과되는 형식적 절차로 운영되었다. 개발이익을 우선한 일부 재건축 사업에 대한 거름 장치가 빈약했던 셈이다. 도시의 미래는 다음 세대들의 지속 생존과 행복을 위한 도시발전 차원에서 접근되어야 한다. 주거환경 개선보다 개발이익 달성이 더 큰 목적이라면, 부작용이 발생하기 마련이다.

 

이런 차원에서 정부가 안전진단 평가 시 구조안전성 비중을 당초 20%에서 50%로 높여 구조적으로 취약한 아파트를 우선적으로 재건축할 수 있도록 한 것은 환영할 일이다. 다만 당초 40%에서 15%로 축소된 주거환경 분야도 소홀히 할 수 없다. 의견수렴을 통해 주거환경 분야 세부 평가항목에서 소방활동 용이성과 가구당 주차수의 비중을 확대하여 안전조치가 시급한 단지 등을 우선적으로 고려하게 하였지만 분야 비중 축소로 당초의 절반수준 비중이라 한계가 보인다. 그럼에도 불구하고 이번 조치가 ‘안전진단’ 절차가 재건축이 필요한 사업인지 선별할 수 있는 거름 장치로서 본연의 기능을 강화하였다는 데 의미가 크다. 향후 개선된 제도의 시행과정과 재건축사업 전반을 고려하여 보다 실효성 있는 과정으로 진화시킬 필요가 있다.

 

부동산 시장 급등기마다 재건축 사업의 추진 건수도 급증하여 왔고, 그때마다 재건축을 중심으로 부동산 시장은 요동쳐 왔다. 이러한 시장 논리에 도시의 미래가치가 훼손되어서는 안된다. 이번 안전진단 강화를 통해 꼭 필요한 재건축을 선별하여 도시를 똑똑하게 재생하는 계기가 되었으면 한다. 낡을수록 비싸지는 아파트는 정상이 아니다. 재생시대를 맞이하여 오래된 것이나 새것이나 사는 사람들의 여건에 맞는 주거환경이 정상이다.

 

<배웅규 | 중앙대 도시공학과 교수>

Posted by KHross