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문재인 정부 첫 부동산 정책인 6·19대책이 발표되고, 김현미 국토교통부 장관이 취임사에서 강력한 투기 억제 시그널을 내놓았다. 이것으로 그동안의 부동산 적폐를 모두 해소할 수는 없지만, 투기가 기승을 부리는 최근 주택시장을 제어하는 데는 상당한 효과를 낼 것으로 보인다. 그런데 이 같은 대책과 김 장관의 메시지를 무력화하려는 기득권 언론들의 공격도 쏟아지고 있다. 여기에서는 두 가지만 짚고 싶다.

 

우선 노무현 정부 때 투기억제책을 내놓았지만, 효과가 없었고 오히려 집값 상승만 불렀다는 것이다. 이는 노무현 정부 당시의 상황을 투기세력의 입맛대로 왜곡한 진단이다. 사실 노무현 정부 당시에는 국내외 경제 흐름도 지금보다 좋았고, 생산가능인구도 매년 수십만명씩 늘어나는 등 집값 상승 압력이 전반적으로 강했다. 또한 이명박 전 대통령이 서울시장으로 있으면서 뉴타운정책을 발표해 서울 집값을 자극했고, 열린우리당이 뉴타운특별법 제정을 주도하면서 청와대와 엇박자 행보를 보였다. 그 때문에 노무현 정부의 부동산 정책 약발이 후반으로 갈수록 많이 약해졌다.

 

 

반면 이명박 정부와 박근혜 정부 때는 시장 상황만 보자면 하락압력이 강한 시대였다. 최경환 전 부총리 취임 후 주택대출 규제와 분양시장 및 재건축 규제를 잇달아 푸는 무지막지한 투기조장책이 없었다면 주택가격은 얼마든지 하향 안정화시킬 수 있다. 이명박·박근혜 정권은 수십차례에 이르는 부동산 부양책으로 억지로 집값을 끌어올린 측면이 강했다. 이를 단적으로 보여주는 것이 박근혜 정부에서 최경환 전 부총리 취임 이후 각종 규제를 대폭 완화한 뒤 집값이 상승했지만, 가계부채가 엄청나게 폭증했다는 사실이다. 필자가 분석해본 결과 집값 1% 올라가는 데 노무현 정부 때는 가계부채가 6조4000억원 늘어난 반면 이명박 정부 때는 18조9000억원 증가하더니 박근혜 정부 때는 40조2000억원이나 늘어났다. 이는 사람들이 최근으로 올수록 소득이 뒷받침되지 않음에도 무리하게 빚을 내 집을 샀음을 단적으로 보여준다.

 

그리고 노무현 정부 때도 집값이 뛴 게 투기억제대책의 일관성이 없었기 때문일 뿐, 투기억제를 지속해서 집값이 뛴 것이 아니었다. 즉 2003년 10·29대책을 내놓았을 때는 집값이 꺾였다가 2004년 하반기부터 부동산 규제 완화를 지속했을 때 그 여파로 2005~2006년 부동산 폭등이 연출된 것이다. 폭등세가 완연해지면서 2006년 하반기에 주택대출규제를 도입하는 등 돈줄을 조이자 2007년 초부터 집값이 떨어지기 시작했다. 노무현 정부 시절에도 정부가 투기억제책과 적절한 대출규제 등을 썼을 때는 부동산가격이 안정화됐다.

 

한편 김 장관이 다주택 보유자들의 투기를 집값 급등의 원인으로 지목하자 경제지를 중심으로 한 기득권 언론들은 기다렸다는 듯이 풍부한 유동자금과 공급 부족에 따라 집값이 계속 상승할 것이라는 기사를 쏟아냈다. 소위 부동산업계와 이해관계가 맞닿아 있는 전문가들을 동원해 정부의 투기억제책을 초장에 무력화하려는 시도가 본격화하고 있는 것이다. 하지만 이는 2018~2019년 도래할 주택 공급과잉 압력을 차치하고서라도 대단히 문제가 많은 주장이다. 단적인 예로 그렇게 투자처를 찾지 못한 시중 대기자금이 풍부하고 실수요가 든든하다면 강남 재건축 아파트 거래의 70% 이상이 부채를 끼고 일어나는 현실은 어떻게 설명할 수 있을까. 주택공급이 그렇게 부족하다면 왜 주택보급률이 서로 다른 지역의 집값이 연동해서 움직이며 최근 몇 년간 제주·경북 등 주택보급률이 높은 지역의 집값이 더 뛰었나. 더욱이 지난 10년간 수백만호의 주택이 공급되고 주택보급률이 꾸준히 올랐음에도 집값은 계속 오르는 데 반해 자가보유율(자기 집을 소유한 비율)은 제자리걸음을 지속하고 있다면 주택을 공급하는 의미가 무엇인가. 이는 집값 상승의 원인이 공급부족이 아니라는 사실을 보여줄 뿐 아니라 공급되는 주택의 상당수가 실수요자가 아닌 다주택자에게 돌아간다는 사실을 방증할 뿐이다.

 

사실 투기와 투자, 실수요를 엄밀히 구분하기는 어렵다. 하지만 시장 안에서 투기적 성향이 강해질 때는 부채를 동원한 거래가 크게 느는 경향이 있다. 실제로 지난해 8월 우리 연구소와 경향신문이 함께 조사해 분석한 바에 따르면 서울 강남의 개포주공 3단지를 전수조사한 결과 강남 재건축시장이 사실상 투기판으로 변질되었다는 결론을 내린 바 있다. 개포주공 3단지에서 빚을 안고 집을 산 가구 비율이 서울지역 2800여가구 아파트 평균(47%)보다 훨씬 높은 74%이고 아파트 소유자가 직접 살지 않는 비율도 92.8%에 이른다는 사실을 밝힌 바 있다. 그만큼 실거주 목적이 아닌 투자 또는 투기 목적으로 아파트(또는 입주권)를 사는 수요가 대부분이었던 것이다.

 

이처럼 기득권 언론의 공격은 설득력이 거의 없다. 문재인 정부는 자신감을 갖고 서민들을 위한 주택정책을 추진하기 바란다.

 

선대인 선대인경제연구소장

 

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Posted by KHross